بازدهی طلا، ملک و دلار از 1385 تا 1405؛ کدام بازار از تورم جلو زد؟

اگر در سال ۱۳۸۵ پولتان را روی طلا، دلار یا مسکن سرمایه‌گذاری می‌کردید، امروز سرمایه‌تان چقدر رشد کرده بود؟ هر سه بازار طی این دو دهه افزایش قیمت زیادی را تجربه کرده‌اند، ولی بازدهی آن‌ها یکسان نبوده است.

البته فقط چند برابر شدن قیمت یک دارایی نشان نمی‌دهد سرمایه‌گذاری در آن چقدر سودآور بوده است. برای مقایسه دقیق‌تر باید تورم، هزینه‌های خریدوفروش و سرعت تبدیل هر دارایی به پول نقد را هم در نظر بگیرید.

در این مطلب از بلاگ جی‌وست، تغییر قیمت طلای ۱۸ عیار، دلار آزاد و میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران را از سال ۱۳۸۵ تا میانه سال ۱۴۰۵ مقایسه می‌کنیم. این بررسی نشان می‌دهد اختلاف عملکرد این سه بازار بیشتر از چیزی است که با مقایسه قیمت‌های امروز به نظر می‌رسد.

خلاصه مقایسه طلا، دلار و ملک در یک نگاه

در مقایسه بازدهی طلا، دلار و مسکن در ۲۰ سال گذشته، طلای ۱۸ عیار بیشترین رشد را داشته است. قیمت دلار هم بیشتر از تورم بالا رفته، ولی فاصله زیادی با آن نداشته است.

ملک را اگر بدون درآمد اجاره در نظر بگیریم، تقریباً هم‌زمان با تورم رشد کرده و در بعضی سال‌ها حتی کمی از آن عقب افتاده است.

براساس داده‌های بانک مرکزی، شاخص قیمت مصرف‌کننده در این مدت حدود ۱۷۲ برابر شده است. یعنی یک دارایی باید بیشتر از ۱۷۲ برابر رشد می‌کرد تا قدرت خرید سرمایه‌گذار را به‌طور کامل حفظ کند.

روش محاسبه و محدودیت داده‌ها

برای اینکه مقایسه دقیق و منصفانه باشد، برای هر بازار یک معیار مشخص در نظر گرفته‌ایم:

• دلار: نرخ دلار در بازار آزاد
• طلا: قیمت هر گرم طلای خام ۱۸ عیار، بدون اجرت ساخت
• مسکن: میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران
• تورم: شاخص قیمت مصرف‌کننده براساس آمار رسمی

پس، رشد قیمت هر دارایی را با تورم مقایسه کرده‌ایم تا ببینیم طلا، دلار و ملک تا چه اندازه توانسته‌اند ارزش پول را حفظ کنند. قیمت طلا و دلار براساس نرخ ثبت‌شده در زمان نگارش این مقاله محاسبه شده است. چون قیمت این دو دارایی هر روز تغییر می‌کند.

آمار بازار مسکن به‌صورت منظم منتشر نمی‌شود. به‌همین‌دلیل، در هر بخش مشخص کرده‌ایم که داده‌ها مربوط به میانگین معاملات است یا قیمت‌های پیشنهادی.

این محاسبات فقط افزایش قیمت دارایی‌ها را نشان می‌دهند. هزینه خریدوفروش، اجرت طلا، مالیات، هزینه نگهداری ملک و درآمد حاصل از اجاره در آن‌ها محاسبه نشده است.

بازدهی طلا از ۱۳۸۵ تا ۱۴۰۵

قیمت هر گرم طلای ۱۸ عیار از حدود ۱۴٬۴۰۰ تومان در سال ۱۳۸۵ به بیش از ۱۸ میلیون و ۸۲۶ هزار تومان در ۱ مرداد ۱۴۰۵ رسیده است. یعنی قیمت طلا در این ۲۰ سال حدود ۱۳۰۷ برابرشده و بازده اسمی آن به حدود ۱۳۰٬۶۳۶ درصد رسیده است.

میانگین بازده سالانه طلا در این دوره حدود ۴۳ درصد بوده است. البته طلا هر سال دقیقاً ۴۳ درصد رشد نکرده؛ بعضی سال‌ها افزایش قیمت بیشتری داشته و در برخی دوره‌ها هم با افت یا رکود روبه‌رو شده است. این عدد فقط نشان می‌دهد اگر کل تغییرات قیمت را به یک نرخ ثابت سالانه تبدیل کنیم، میانگین رشد طلا حدود ۴۳ درصد می‌شود

طلا در چه دوره‌هایی بیشتر رشد کرد؟

از سال ۱۳۸۵ تا پایان ۱۳۸۹، طلا رشد آرام‌تری داشت. اولین موج جدی افزایش قیمت در سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ شکل گرفت؛ زمانی که نرخ ارز و تورم بالا رفت.

بین سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶، سرعت رشد طلا در بعضی دوره‌ها کمتر شد. ولی از سال ۱۳۹۷ و با جهش دوباره دلار، قیمت طلای داخلی با سرعت بیشتری افزایش پیدا کرد.

در سال‌های پایانی این بازه، دلار آزاد و انس جهانی هم‌زمان صعود کردند. همین موضوع باعث شد بازدهی طلا از بعضی بازارهای دیگر بیشتر فاصله بگیرد.

قیمت طلا در ایران به دو عامل نرخ دلار و قیمت جهانی طلا بستگی دارد. وقتی هر دو با هم بالا می‌روند، طلای داخلی ممکن است حتی بیشتر از دلار رشد کند.

آیا همه انواع طلا همین بازدهی را داشتند؟

این محاسبات براساس قیمت طلای خام ۱۸ عیار انجام شده است. کسی که طلای زینتی خریده، هنگام خرید هزینه‌هایی مثل اجرت ساخت و سود فروشنده را هم پرداخته است. به‌همین‌دلیل، بازده واقعی طلای زینتی کمتر از طلای خام است.

برای انتخاب طلای مناسب سرمایه‌گذاری، مقاله برای سرمایه‌گذاری چه طلایی بخریم؟ را بخوانید. اگر بین سکه و طلای آب‌شده تردید دارید، مقاله طلای آب‌ شده بهتر است یا سکه؟ به شما کمک می‌کند هزینه خرید، حباب و ریسک این دو را مقایسه کنید.

بررسی بازدهی دلار از ۱۳۸۵ تا ۱۴۰۵

میانگین قیمت دلار آزاد از حدود ۹۲۲ تومان در سال ۱۳۸۵ به ۱۹۲ هزارتومان در مرداد ۱۴۰۵ رسیده است. یعنی قیمت دلار در این ۲۰ سال حدود ۲۰۸ برابر شده و بازده اسمی آن به نزدیک ۲۰٬۷۲۴ درصد رسیده است.

بازده سالانه مرکب دلار هم حدود ۳۰٫۶ درصد بوده است. دلار در این دوره بیشتر از تورم رشد کرده، ولی فاصله بازده واقعی آن با تورم کمتر از طلا بوده است.

جهش‌های بزرگ دلار در چه سال‌هایی بود؟

رشد قیمت دلار در این ۲۰ سال یکسان نبود. تا پایان دهه ۱۳۸۰، بازار ارز نوسان کمتری داشت. اولین جهش جدی دلار بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ اتفاق افتاد. بعد از چند سال آرامش نسبی، از سال ۱۳۹۷ دوباره رشد قیمت دلار شدت گرفت. بانک مرکزی هم جهش ارزی ابتدای دهه ۱۳۹۰ را به افزایش تحریم‌ها و مشکلات اقتصادی مرتبط دانسته است.

دلار برخلاف مسکن، درآمدی مثل اجاره ندارد. مثل طلای داخلی هم از رشد قیمت جهانی طلا تاثیر نمی‌گیرد. بخش اصلی بازده دلار به کاهش ارزش ریال و افزایش نرخ ارز مربوط است.

اگر هنوز نمی‌دانید طلا برای سرمایه‌گذاری مناسب‌تر است یا دلار، پیشنهاد می‌کنیم مقاله سرمایه‌گذاری در دلار بهتر است یا طلا؟ را بخوانید تا با دید روشن‌تری تصمیم بگیرید.

بررسی بازدهی ملک از ۱۳۸۵ تا ۱۴۰۵

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در سال ۱۳۸۵ حدود ۸۳۱ هزار و ۴۰۰ تومان بود. این عدد براساس میانگین ۱۲ماهه سال ۱۴۰۴ به ۱۰۹ میلیون تومان رسید. در برآورد قیمت‌های پیشنهادی مرداد ۱۴۰۵ هم میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۱۳۵ میلیون و ۲۴۰ هزار تومان اعلام شده است.

با این دو معیار، قیمت مسکن تهران در ۲۰ سال گذشته حدود ۱۳۱ تا ۱۶۳ برابر شده است. بازده اسمی مسکن در این دوره بین ۱۳٬۰۱۱ تا ۱۶٬۱۶۷ درصد بوده و بازده سالانه مرکب آن حدود ۲۷٫۶ تا ۲۹ درصد برآورد می‌شود.

چرا روند رشد ملک با طلا و دلار متفاوت است؟

مسکن معمولاً دیرتر از طلا و دلار به تورم و جهش نرخ ارز واکنش نشان می‌دهد. ممکن است قیمت ملک مدتی ثابت بماند و بعد در یک دوره کوتاه‌تر رشد زیادی را تجربه کند. این رفتار با طلا و دلار فرق دارد؛ چون قیمت آن‌ها روزانه و حتی لحظه‌ای تغییر می‌کند.

از طرفی، نباید میانگین قیمت مسکن را دقیقاً با بازده یک خانه یا آپارتمان مشخص مقایسه کنید. بازده هر ملک به عواملی مثل محله، قدمت بنا، کیفیت ساخت، دسترسی، متراژ و وضعیت حقوقی آن بستگی دارد. به‌همین‌دلیل، ممکن است قیمت ملک در یک منطقه بیشتر از میانگین شهر رشد کرده و در منطقه‌ای دیگر کمتر افزایش پیدا کند. 

در مقایسه طلا و مسکن، اجاره را هم باید حساب کنید. اعداد این مقاله فقط رشد قیمت ملک را نشان می‌دهند. اگر اجاره خالص را اضافه کنیم، بازده نهایی مسکن بالاتر می‌رود. بااین‌حال، هزینه‌هایی مثل تعمیرات، بازسازی، مالیات، کمیسیون، استهلاک و خالی‌ماندن ملک بخشی از این درآمد را کم می‌کنند.

نقدشوندگی و سرمایه اولیه مسکن

خرید ملک به سرمایه زیادی نیاز دارد و مثل طلا و دلار نمی‌توان با مبلغ کم وارد آن شد. فروش ملک هم سریع انجام نمی‌شود و ممکن است چند هفته یا حتی چند ماه زمان ببرد؛ به‌خصوص وقتی قیمت پیشنهادی فروشنده از توان خریداران بالاتر باشد.

به‌همین‌دلیل، برای انتخاب بین طلا و ملک فقط نباید به رشد قیمت‌ها نگاه کنید. مقدار سرمایه اولیه، نیاز به درآمد اجاره، سرعت دسترسی به پول و مدت‌زمان سرمایه‌گذاری هم روی تصمیم نهایی اثر می‌گذارند.

اگر در سال ۱۳۸۵ در هر بازار سرمایه‌گذاری می‌کردید، امروز سرمایه شما چقدر بود؟

بیایید فرض کنیم اگر در سال ۱۳۸۵ مبلغ ۱۰ میلیون تومان در هر ۳ بازار سرمایه‌گذاری می‌کردید، ارزش این سرمایه در سال ۱۴۰۵ تقریباً چقدر می‌شد.

ارزش معادل همان ۱۰ میلیون تومان براساس رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده تا خرداد ۱۴۰۵، حدود یک میلیارد و ۷۲۲ میلیون تومان می‌شود. بنابراین بازاری که ارزش سرمایه را به کمتر از این مبلغ رسانده باشد، بدون احتساب درآمدهای جانبی، از تورم عقب مانده است.

با یک نگاه ساده به این جدول، تفاوت میان «طلا یا ملک» و «طلا بهتر است یا دلار» به‌خوبی مشخص می‌شود؛ همان ۱۰ میلیون تومان اگر در طلا سرمایه‌گذاری می‌شد، امروز بازده بیشتری داشت.

به‌این‌ترتیب، طلا با فاصله زیادی از تورم جلو زده و دلار هم بیشتر از سطح عمومی قیمت‌ها رشد کرده است. مسکن، بدون درنظرگرفتن درآمد اجاره، کمتر از معادل تورمی سرمایه اولیه بازده داشته است. 

کدام بازار از تورم جلو زد؟

براساس شاخص‌های بانک مرکزی، سطح عمومی قیمت‌ها از سال ۱۳۸۵ تا خرداد ۱۴۰۵ حدود ۱۷۲٫۲ برابر شده است. برای اینکه بفهمیم هر بازار واقعاً سود داده یا نه، باید رشد آن را با همین عدد بسنجیم.

طلا؛ جلوتر از تورم

ضریب رشد طلا در این دوره حدود ۱۳۰۷ بوده است. وقتی اثر تورم را از این رشد کم می‌کنیم، قدرت خرید سرمایه طلایی حدود ۷٫۶ برابر بالاتر می‌رود. بازده واقعی تجمعی طلا هم به حدود ۶۵۹ درصد می‌رسد. یعنی طلا فقط ارزش پول را حفظ نکرده؛ بلکه قدرت خرید سرمایه‌گذار را هم بیشتر کرده است.

دلار؛ کمی بالاتر از تورم

ضریب رشد دلار حدود ۲۰۸ بوده است. بعد از کسر اثر تورم، ارزش واقعی سرمایه دلاری حدود ۱٫۲۱ برابر شده؛ یعنی بازده واقعی دلار تقریباً ۲۱ درصد بوده است. پس دلار از تورم عقب نمانده، ولی فاصله زیادی با بازده واقعی طلا دارد.

ملک؛ بدون اجاره عقب‌تر از تورم

ضریب رشد قیمت مسکن بین ۱۳۱ تا ۱۶۳ بوده؛ درحالی‌که تورم حدود ۱۷۲ برابر شده است. به‌همین‌دلیل، بازده واقعی قیمت ملک بدون محاسبه اجاره، حدود منفی ۲۴ تا منفی ۵ درصد برآورد می‌شود.

اگر اجاره خالص را هم در نظر بگیریم، نتیجه مسکن بهتر خواهد شد. بااین‌حال، چون داده دقیق و یکدستی از اجاره در کل این ۲۰ سال وجود ندارد، نمی‌توان عدد قطعی برای بازده نهایی ملک اعلام کرد.

این مقایسه نشان می‌دهد رشد اسمی بالا همیشه به معنی سود واقعی نیست. وقتی هزینه زندگی ۱۷۲ برابر شده، دارایی‌ای که کمتر از این عدد رشد کرده باشد، در عمل بخشی از قدرت خرید سرمایه‌گذار را از بین برده است.

مقایسه نهایی طلا، دلار و ملک؛ کدام بازار انتخاب بهتری بود؟

اگر با سرمایه کم شروع می‌کنید و نقدشوندگی برایتان مهم است، طلا از دلار و ملک جلوتر است. اگر هدف اصلی‌تان حفظ ارزش پول است و با ریسک خبرهای سیاسی و اقتصادی کنار می‌آیید، دلار می‌تواند نقش محافظتی داشته باشد. اگر سرمایه زیادی دارید و درآمد اجاره یا استفاده شخصی از ملک هم برایتان مهم است، خرید ملک هنوز می‌تواند منطقی باشد. بااین‌حال، در مقایسه خالص بازدهی طی این ۲۰ سال، طلا جلوتر بوده است.